引言 法拍房即法院强制执行拍卖的房屋，当债务人不能履行合同或无法清偿到期债务时，经债权人申请强制执行，法院有权根据法律规定将债务人名下房屋拍卖或变卖所得价款清偿债权。实践中，债务人往往为逃避执行或其他原因，为房屋设立长期租赁合同阻碍拍卖程序。 在此情况下，买受人取得的法拍房往往自带租约，直接影响了买受人对房屋的使用和处置，且其中不乏恶意串通以低于市场价签署的长期租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条关于“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，即“买卖不破租赁”制度的存在，买受人如何通过合法途径解除恶意租约，成为法拍房即不良资产处置实务的重点和难点。 本文拟从“买卖不破租赁”制度的构成要件出发，结合法律规定及相关案例，从多个维度为买受人提供解决方案。
一、买卖不破租赁的构成要件 根据《民法典》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，法拍房 “买卖不破租赁”的构成要件可归纳如下： 1) 成立合法有效的书面租赁合同； 2) 租赁合同订立于法院查封或设立抵押权前； 3) 承租人占有使用该房屋； 4) 房屋所有权的变动在租赁期间内。
二、买受人对带租法拍房的处理路径 第一步 审查租赁合同是否满足“买卖不破租赁”的构成要件
只有当房屋已经具备“买卖不破租赁”的构成要件，买受人才受原有租赁合同的约束，故对于带租法拍房首先需审查该租赁合同是否符合“买卖不破租赁”的构成要件。 1. 实务要点 根据上述“买卖不破租赁”的构成要件，对租赁合同的审查主要包含以下方面： 1) 审查租赁合同是否合法有效 包括合同订立主体是否具备相应的民事行为能力、出租人是否具有处分权、内容是否违反法律及行政法规强制性规定、是否违背公序良俗、是否存在明显的恶意串通情形等。例如法律规定租赁期限不得超过二十年，若租赁合同约定租赁期限超过二十年，则超过部分无效； 2) 审查是否存在书面形式租赁合同 书面形式主要指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。若不存在书面合同且无法确定租赁期限的，可视为不定期租赁，对于不定期租赁，合同当事人有权根据实际情况随时解除； 3) 审查租赁合同是否订立于法院查封或设立抵押权前 若为法院查封或设立抵押权后订立，承租人无权请求房屋受让人继续履行租赁合同； 4) 审查承租人是否占有房屋 “买卖不破租赁”制度创设目的在于维护承租人的合法权益，保障承租人基本的生存权与居住权，因此对租赁物的占有是适用该制度的重要因素。对占有的审查主要包含房屋是否已经被实际用于生产、生活、经营、装修，以及水费、电费等缴纳情况。 5) 审查租赁物所有权的变动是否在租赁期间内 此处的所有权变动，既包含事实行为，也包含法律行为，通过拍卖取得房屋属于基于法律行为的所有权变动。 经审查，若租赁合同不具备相应条件，“买卖不破租赁”规则自然无法适用，房屋买受人有权根据实际情况解除租赁合同或要求承租人腾退房屋。
2.代表案例 案例一：山东省金融资产管理股份有限公司与烟台金益德投资置业有限公司其他合同纠纷执行异议案 案号：(2022)沪01执异40号 案情简介：新华XX股份有限公司与金益德公司合同纠纷一案，上海市第一中级人民法院于2019年7月29日作出（2018）沪01民初290号民事判决。该民事判决认定，涉案房地产抵押权设立时间为2014年8月1日，抵押权人为新华XX股份有限公司。2021年5月24日，山东省金融资产管理股份有限公司以其受让上述生效法律文书确定的债权为由，向法院申请执行，法院决定拍卖涉案房地产。案外人崔兆林提出执行异议，请求对涉案房地产负担相关租约拍卖。根据崔兆林提供的证据材料显示，崔兆林与金益德公司及山东XX有限公司于2021年4月22日就涉案房屋签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为3年零2个月。 法院认为：异议人崔兆林系在申请执行人对涉案房地产抵押权设立后，与被执行人等就涉案房地产签订租赁合同。崔兆林请求对涉案房地产负担相关租约拍卖的异议申请不符合法律规定。
第二步 审查租赁合同是否存在恶意串通等无效情形 为法拍房设立的房屋租赁合同，经常存在债务人恶意逃避执行情形，订立虚假租赁合同，严重侵害债权人及买受人的合法权益。一方面，由于房屋带租拍卖，价格会相对较低；另一方面，买受人取得房屋后需承担不合理的长期租赁合同，影响房屋的后续收益。然而对于房屋存在恶意串通签订长期租赁合同的情形，买受人并非束手无策，可请求法院或仲裁委确认房屋租赁合同无效，要求承租人腾退且自身无需承担违约责任。在实践中，请求确认房屋租赁合同无效，买受人可根据实际情况及案件的具体程序，决定直接提起确认合同无效之诉或执行异议。 1. 法律规定 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
2. 实务要点 结合上述法律规定，认定恶意串通、虚假签订租赁合同的主要审核要点有： 1) 审核租赁合同签订及备案的时间 出租人与承租人为妨碍执行，将合同签订时间倒签于抵押或法院查封之日前，但倒签的合同通常仓促进行，主要条款约定较为简单，签字和盖章较新，具有一定可辨别的空间； 2) 审核租金金额及支付情况 租金存在明显低于市场标准、租金未实际交付或一次性全部交付等明显违背常理与交易习惯情形，出租人与承租人对此无法提供合理理由的，存在恶意串通之嫌； 3) 确认房屋占有情况 虚假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租人租而不占，租而不用，与常理相悖，是认定虚假租赁关系的重要因素； 4) 确认房屋是否存在二次转租的情况 如承租人以低价承租房屋后并不实际使用而加价转租，且不能说明合理理由的，属于以恶意串通的方式侵害买受人的合法权益。
3.代表案例 案例二：天津港交易市场有限责任公司与天津茂宏企业管理有限公司、深圳市满溢贸易有限公司确认合同无效纠纷 案号：(2020)津0105民初995号 案情简介：2016年8月30日,原告天津港公司与被告满溢公司签订《房产抵押合同》，以涉案房屋抵押担保并办理抵押登记。之后天津港公司申请法院强制执行中，发现被告茂宏公司与被告满溢公司签订有《承租经营协议》,约定茂宏公司承租涉案抵押房屋,出租价格为每日每平方米0.5元,起租日为2016年5月18日，租期20年。其后被告茂宏公司以每日每平方米2.1元价格将涉案房屋转租给新智汇公司。因此原告诉至法院，认为二被告的行为属于恶意串通，损害第三人利益的行为，请求法院确认该租赁合同无效。 法院认为：根据原告陈述及提交的证据，诉争《承租经营协议》确实存在诸多不合常理的疑点。被告茂宏公司经本院多次传唤不到庭应诉，而被告满溢公司对上述疑点又不能作出合理解释，足以认定二被告恶意串通，意欲通过签订长期租赁合同的形式阻却原告抵押权的行使，损害原告作为抵押权人的利益。因此，可以认定二被告所签订的《承租经营协议》和《补充协议》无效。因已经认定二被告之间的租赁合同无效，茂宏公司自然不享有基于租赁关系产生的优先购买权和买卖不破租赁的权利。 案例三：洪某与中国工商银行上海市宝山支行案外人执行异议之诉 案号：(2021)沪02民终9505号 案情简介：洪某与陈某于2012年5月16日签订《房屋租赁合同》，期限10年，自2012年6月3日起至2022年6月2日止。后涉案房屋为陈某向工行宝山支行贷款提供抵押担保，因借款人陈某未履行还款义务，诸保证人亦未履行保证义务而被诉至法院。执行过程中法院作出公告，对涉案房屋不负担租赁权拍卖。洪某为此提出执行异议及执行异议之诉。 法院认为：虽然洪某提供租赁合同，主张拍卖房屋在设立抵押前已存在租赁，但未提供证据证明租赁合同实际签订时间、不能证明实际占有使用房屋的情况、租金明显低于市场价值、未能证明交付租金的真实性和正当性，因此洪某不享有对拍卖房屋租赁权。
第三步 通过协商方式变更或解除租赁合同 在成立“买卖不破租赁”的情况下，买受人仍可与承租人变更或解除租赁合同。为避免之后产生争议，建议双方协商解除后参照法律规定达成补偿协议。 根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，买受人单方解除租赁合同的违约责任主要有：退还保证金与承租人多支出的租赁费、赔偿装修费、赔偿违约金、赔偿履行利益等其他损失。 1.关于装修费赔偿范围的确定 根据承租人是否经出租人同意装饰装修、双方违约情况，装修费赔偿事宜有所不同。 1) 若承租人经出租人同意装饰装修 根据司法解释规定，双方对装饰装修物的处理没有约定，按以下情形处理： i. 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； ii. 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； iii. 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； iv. 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 2) 若承租人未经出租人同意装饰装修 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 此外，对于装饰装修损失，地方司法文件有进一步的规定。如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第十五条规定，出租人对承租人的装饰装修或扩建提出异议的期限一般为六个月；《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十一条规定，房屋租赁合同履行期间届满后，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。
2. 关于赔偿违约金范围的确定 若合同约定违约金远超过违约损失的，买受人可请求法院或仲裁机构适当调整。如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十五条规定，房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
3.关于履行利益等其他损失范围的确定 履行利益赔偿责任是替代出租人原本给付的损害赔偿，目的是使承租人处于如同租赁合同被适当履行的利益状态，但损害赔偿的范围受到可预见性规则、与有过失规则、减损规则、损益相抵规则的限制。 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。此外，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十六条规定，因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。同样，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条规定，因出租人违约，承租人要求出租人赔偿其合理期间内经营损失的，最长不超过六个月。 此外，参考上海市高级人民法院汇编的《上海法院类案办案要件指南（第4册）》相关内容，出租人根本违约，承租人另行租赁房屋的，承租人可请求赔偿另行租赁房屋的租金价差损失及另行缔约的相关费用。剩余租期较长的，可请求赔偿搬迁的费用；若剩余租赁期限较短或租期届满，则搬迁费用由承租人承担。承租人租赁房屋进行经营活动，可请求赔偿合理期间内的实际经营损失。但赔偿范围受到可预见性规则、减损规则的限制。
4. 代表案例 案例四：李文艳等房屋租赁合同纠纷 案号：(2021)沪02民终11078号 案情简介：2017年，吉盛伟邦公司（甲方）与李文艳（乙方）签订《租赁合同》，合同签订后，吉盛伟邦公司将房屋交付李文艳使用，李文艳进行了装修并支付了100,000元履约保证金。因吉盛伟邦公司破坏了经营环境导致商户无法正常经营导致违约，李文艳以此为由解除《租赁合同》，并主张返还已支付未使用的租赁费和综合管理费、履约保证金，支付违约金和补偿金，赔偿剩余租赁期限装修损失、经营损失。 法院认为：李文艳对于多付的92,450元吉盛伟邦公司理应予以返还。吉盛伟邦公司违约，理应退还履约保证金100,000元。关于装修损失，李文艳主张的折现率依据不足，对吉盛伟邦公司主张的装修现值计算方式予以认可，吉盛伟邦公司理应赔偿装修现值。合同约定的补偿金本质属于违约金性质，现李文艳同时主张装修损失、违约金和补偿金，吉盛伟邦公司认为存在重复主张且要求降低标准，对此一审法院综合合同约定的标准、李文艳的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定吉盛伟邦公司应支付李文艳违约金2,777,101元（该钱款包含装修损失在内）。李文艳未提供充足证据证明经营损失，对其主张的经营损失不予支持。
三、结语 面对法拍房设立的长期租赁合同，买受人并非束手无策。首先通过审查租赁合同是否满足“买卖不破租赁”的条件，确认买受人是否有义务继续履行原租赁合同。随后对合同真实性进行审查，若存在虚假租赁的情形，可请求确认房屋租赁合同无效。若租赁合同已满足“买卖不破租赁”的条件，买受人仍可与承租人协商补偿损失并解除租赁合同，以达到房屋收购之商业目的。 此外我们提示，在收购法拍房之前，买受人需仔细审查房屋信息或聘请专业人员进行尽职调查，充分了解房屋的情况及交易风险，避免盲目收购导致后续法律纠纷与损失的发生。 本文仅代表作者个人观点。
罗里达律师，北京中凯（上海）律师事务所律师，上海市律师协会仲裁业务研究委员会干事。华东政法大学法律硕士（法律与金融），具有注册税务师、初级会计师、证券从业资质、基金从业资质。 执业领域：民商事争议解决、企业合规、投融资法律服务。
