假离婚的不敢了，真离婚的怎么办？ ——上海楼市新政出台，真离婚人士受牵连，已付房款和定金如何解决？
新年首月，在打新热情高涨、“二手房两小时跳价40万元”的躁动之中，1月21日深夜，上海市住建委、房管局等八个部门本着“房子是用来住的，不是用来炒的“原则，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，该意见中最重磅的无疑就是这一条：
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，并且将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
新政出台，让不少借着“假离婚”的买房人措手不及，一时间进退两难。然而，对于刚交付定金和部分房款的，购房是为了解决实际住房刚需的真离婚人士来说真有叫天天不应叫地地不灵的无奈。黄律师就正巧有位女当事人，她和前夫刚离婚不久，未完全从离婚的创伤中痊愈，拿着前夫给她的微薄的补偿款，想买一套属于自己的小蜗居，独立抚养女儿。就在政策出来前两天，才刚付了20万的定金，没赶上网签却突然失去了购房资格。这对她来说是人生的又一次重大打击。她此时唯一的希望是，能够顺利与上家解除定金合同，返还20万定金，而上家却不同意，让她来承担违约责任。
她的故事只是此次政策出台后一个缩影，意见出台后，从客观上可能会导致房屋买卖合同纠纷频发。意见对于房屋买卖合同会造成两个主要方面的影响。一、使本来就有购房资格或即将具有购房资格的人因为政策的变动失去了购房资格；二、加大了买受人的首付比例或贷款利率，导致买受人失去付款能力。买受人不具备购房资格或者付款能力是合同无法继续履行的最主要原因。在限购政策背景下，因为买受人的原因致使房屋合同无法继续履行，在归结责任时，则必须考虑以下几大问题：
1. 限购政策是否属于不可抗力或不可归责于双方当事人的事由？
2. 买卖双方是否需要承担违约责任？
3. 购房人能否退回购房款或购房定金呢？
4. 法院认定合同可否继续履行的标准是什么？
无独有偶，为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房等违法行为，2015年上海也出台过限购政策，因此，在2016年，2017年，解除房屋买卖合同及返还定金、房款的诉讼纠纷非常多，我们通过对2016、2017两年的法院判决进行归纳，研究出裁判思路，以供此次政策出台后的纠纷解决。
陈某诉盛某某房屋买卖合同纠纷案
2016年3月15 日，原，被告签订了房地产买卖居间协议及买卖协议，约定原告购买被告位于宝山区蕴川路某弄某号某室房屋。原告当日支付了定金人民币20000元，双方约定在协议后的35 日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。但是在2016年3月24日，上海市出台新的限购政策，原告因不符合连续缴纳社保满五年的购房条件而向被告提解除合同并返还定金。原告原是符合上海市之前的限购政策，三年内缴满社保两年的的购房资格要求，但是新政出台后，原告就不符合购房资格了。故原告诉至法院，要求解除双方的房地产买卖合同并要求被告返还定金及支付利息。
原、被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告在支付了定金20,000元之后，双方根据约定在 35日内签订示范文本的房地产买卖合。但在上述期间内，上海市出台了新的限购政策，根据原告提供的证据材料可证明其不符合新政策中关于购房人须连续缴纳社保满五年的购房件，即其被列为限购对象。上述客观事实的发生对原、被告双方而言，属于不可预测、不可避免和不可支服的不可抗力情形。根据合同法规定，原告在不可抗力的法定事由发生后，有权主张解除合同，同时不应追究买卖双方的责任。据此，依照《合同法》第九十四条第一项、第九十六条的规定，判决解除原告陈某与被告盛某某就宝山区蕰川路某弄某号某室房屋签订的房屋买卖协议，被告盛某某返还原告陈某定金并支付相成利息。
参考案例延伸阅读
（裁判观点摘要）
上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第818号民事判决
该判决认为，限购政策在房屋买卖双方签订合同前即已发布，而限购政策系政府公开信息，原告作为购买方应当了解自己是否具备购房资格。现因房屋买受人不具备购房资格，且在合同约定的付款时间未支付相应的首付款，进而导致双方买卖合同无法履行，系房屋买受人违约，房屋卖售人有权没收定金。
上海市青浦区人民法院（2016）沪0118民初4222号民事判决
该判决认为，因2016年3月25日上海市出台了新的购房政策，导致原告不符合新的购房资质，双方无法签订买卖合同，属于情势变更。双方之间的居间合同因不能实现合同之目的，应予以解除。合同解除后，原告有权要求被告返还定金2万元。原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初12930号民事判决
该判决认为，新的限购政策属于不可预测、不可避免和不可克服的不可抗力情形，双方互相不负违约责任。卖售人返还已收款项并归还自合同解除之日起算的利息。
上海市宝山区人民法院（2016）沪0113民初11945号民事判决
该判决认为，房屋买卖双方合同签订以后，上海市政府于2016年3月25日颁布房产新政，房屋买受人因此丧失购房资格，房屋买受人要求解除合同并返还定金，应予支持。房屋买卖双方都不构成违约，房屋买受人要求房屋卖售人赔偿利息损失不予支持，房屋卖售人要求没收定金不予支持。
上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初16710号民事判决
该判决认为，由于房屋买受人属于限购对象导致房屋买卖双方签订的房屋买卖合同无法履行，房屋买受人构成违约，应当承担违约损害赔偿责任。
总结上述案例和裁判要旨，不难发现，买卖双方因限购政策导致房屋买卖合同的无法履行。买受人在何种情况下能够退回到购房款，关键要看以下几方面：
法院在判断买受人是否具有购房资格时，原则上以双方办理正式网签的时间作为分水岭，以此来判断合同可否继续履行。
若买受人在限购政策出台前便不具有购房资格，在网签时也无法符合新出台的购房政策，则属于自始缺乏购房资格，买卖合同自始履行不能。
购房人对限购政策是否知情、对合同无法履行是否存在过错
如果购买方因自己过错，隐瞒自己不具有购房资格，或者虚构自己具有购房资格、伪造文件的，应当承担相应的违约责住。如果购买方自己未尽到合理义务去查询自己是否具备购房资格，而贸然与出卖人签订房屋买卖合同，则由于其存在过错行为而应当对出卖人承担违约责任。若出卖人亦明知购买人的限购情况或者配合购买人伪造文件的，法院也会减轻购买方的过错，减少赔偿的数额
住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制房价过快上涨的重要政策措施，体现了一定的社会公共属性。
俗话说“买卖不在仁义在”，政府出台限购、限贷政策属于社会大众不能预见的情形，不能草率将责任归结于买受人，买卖双方应相互理解，相互体谅，友好协商解除合同，由出卖人退还购房款或者定金。如果出卖方始终不愿意解除合同的，购房方应及时提起诉讼，积极维护自己权益。
同时，黄律师也提醒大家，政策面前，人人平等，在解决刚需的同时，也要冷静购房。购房者在购房前，应当及时关注当地政府是否出台过限购、限贷等政策，查询和了解自身是否具备购房资格或属于限购对象，做好购房前的准备的工作，以防因自己未尽意义务的过错行为致使房屋买卖合同无法履行，从而造成不必要的经济损失。