当合同白纸黑字约定了“解约条款”，而现实情况又看似符合这些条款时，面对对方突如其来的解约通知，该如何守住交易成果、维护客户权益？本所律师凭借对法律条文的深刻理解和精准的事实梳理，在一宗房屋买卖合同纠纷中成功破局——不仅让法院认定了“合同应当继续履行”，更关键的是，为客户守住了价值数百万元的房产交易，有力阻击了因房价波动引发的“违约退房潮”。
一 案情全景回顾 2023年8月，A先生（本所客户）与B先生经过多轮谈判，最终签订了一份包含多项特殊条款的房屋买卖合同，约定以480万元价格出售位于上海市徐汇区核心地段的一处住宅。该合同除常规条款外，还特别约定：2024年2月28日前，A先生必须完成房屋后装电梯的全部工程并确保正常投入使用，如未能实现该条件，买受方有权单方面解除合同并要求返还定金。 这一附加条款的设立背景较为复杂：该楼房属于老旧小区改造项目，电梯加装工程涉及多方协调，包括业委会、物业公司、施工方以及政府监管部门等多个主体，程序繁琐且时间紧迫。在合同履行过程中，A先生积极推动工程进展，电梯主体工程于2024年2月6日通过专业机构检测并取得运行资质。然而，由于物业公司在管理系统衔接上出现滞后，导致电梯使用卡的制作和发放工作未能同步完成。 2024年2月28日，在合同约定的过户期限当日，B先生的亲属到现场查验时，电梯已能够正常运行，但因使用卡尚未发放至住户，需在物业工作人员协助下使用。这一管理措施成为了双方争议的导火索。此后，尽管A先生多次与物业公司沟通协调，加速推进电梯卡发放工作，并在4月3日完成全部发放工作，实现了电梯的完全正常使用，但B先生仍在2月29日以“电梯未正常竣工使用”为由正式发函要求解除合同，不仅拒绝支付剩余432万元购房款，还要求返还已支付的48万元定金。 二 办案策略与法律论证 一、运用多元解释方法，探求当事人真实意思表示 本所律师在代理原告过程中，深入运用《民法典》第四百六十六条规定的合同解释方法，通过文义解释、体系解释与目的解释的有机结合，阐明合同条款的真实含义。 律师指出，根据合同整体结构和交易背景，双方缔约的根本目的在于完成房屋所有权转让，电梯条款仅为确保房屋使用便利的附属约定，不构成合同核心义务。电梯在过户前已取得运行资质并实际可用，仅管理性手续略有延迟，不应认定为“无法正常竣工使用”。 二、引入违约程度判断标准，限制解除权滥用 本所律师援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民纪要》）第47条关于“违约方轻微违约时解除权的限制”的精神，强调电梯卡发放延迟属于显著轻微的履行瑕疵，且该瑕疵在诉讼过程中已得到完全弥补，不影响B先生实现合同目的。 律师通过举证证明：①电梯已通过专业检测；②B方亲属已实际试乘；③电梯卡后续已全面发放。据此主张该轻微违约不构成根本违约，不符合行使法定解除权的条件。 三 运用诚实信用原则， 揭示解约背后的市场因素 律师指出，B先生行使解除权的真实背景是2023年下半年至2024年初上海二手房市场价格出现明显回调。其以电梯使用问题为由要求解约，实质上是试图转嫁市场价格波动风险，有违《民法典》第七条规定的诚实信用原则。 本所律师通过提交同期房地产市场数据、政策变化资料，辅以逻辑推演，有力揭示了被告解约动机与市场行情变化的高度关联性，指出此举属于权利滥用。 四 兼顾裁判社会效果， 维护交易秩序稳定 本所律师在代理意见中强调，上海作为一线城市，二手房交易量活跃，若允许当事人因市场价格波动而随意以次要条款的微小瑕疵为由解除合同，将严重破坏交易安全和市场预期，引发更多跟风违约，不利于房地产市场平稳健康发展。 案件结果与执行情况 法院经审理，最终全部支持本所律师的代理意见，判决： B先生继续向A先生支付剩余购房款432万元； A先生交付房屋并协助办理产权过户手续； 驳回B先生要求解除合同的反诉请求。 判决生效后，经本所律师沟通协调，B先生主动履行判决内容，案件圆满执行完毕。 典型意义 本案系一起在合同约定解除条件表象成就时，通过法律解释与诚信原则适用，成功限制解除权滥用的典型案例。该案丰富了违约程度判断的司法实践，为“轻微违约不导致解除权产生”的裁判观点提供了鲜活范例，同时也彰显了法院在个案中通过实质判断追求公平结果的价值取向，为房地产交易中因市场波动引发的解约纠纷提供了裁判指引。 · END ·