中凯研讨会 | 定向安置房买卖合同纠纷
中凯律师事务所为了提升法律服务水平,秉承以客户为中心的服务理念，促进法律服务制度化，建立了重大疑难复杂案件集体会商制度。
.jpg)
2021年9月24日，中凯律师事务所以竞争性磋商模拟会议形式举办研讨会。本次会议由我所高级合伙人李景顺、王洪林、王元成、林燕焱、江超组成评审团，江超主持会议，我所实习律师李彤、金钰迪、高艳伟、杨静静、林煜涵、王怡分三组陈述法律服务方案，我所其他律师参与旁听讨论。
会议伊始，江超律师介绍了本次会议举办的目的和初衷，在律师接洽案件过程中，经常面临央企和政府等重大项目招标及采购业务，供应商通过上报服务方案、报价等，经综合评比筛选，最终确定方案最优的服务机构。因此，通过竞争性磋商模拟会议形式，可以锻炼律师案件接洽和案情分析的能力。
案情概述
2009年
C公司借助A公司的名义向某研究院以2.4亿的价格拿地，该款项由C公司汇入A公司账户，再以A公司的名义向某研究院支付。但因各种原因，该土地未获开发，2.4亿元亦未退还。2013年11月，C公司与A公司签署《协议书》，约定C公司以B公司的名义开发“L地块”，定向解决A公司员工住房问题，购房员工需要提前缴纳预定房屋资金。《协议书》同时约定，该项目由A公司施工，由C公司办理各项审批手续。“若C公司在办理项目审批手续过程中，不论因何种原因导致项目没有批准，C公司将用“L地块”项目中享有的权益（未退还的2.4亿元）为缴纳购房定金的员工进行赔偿”。若不能按期交房，C公司还应向A公司的员工支付相应补偿。
2017年
A公司职工甲与B公司签署了《定向安置房销售合同》，约定房屋建筑面积约100平方米，总价款156万余元，2020年6月20日前分三期支付全部价款。若买房逾期交房达60日，买方有权解除合同，卖方应退还已支付放款、利息及违约金。
2020年12月
“L地块”仍未启动建设，A公司代表购房职工向B公司发函主张退还房款。
2021年1月
B公司复函称延期交房系不可抗力导致无法施工，拒绝退还房款。声称：建设项目已于2018年1月取得各项审批，具备开工条件并进场准备施工，2018年3月该地块周边居民因影响采光等原因反对施工，多次信访、游行。住建委因此收回施工登记许可致使无法施工。
2021年1月
C公司复函称项目已于2018年1月完成各项审批，拒绝承担责任。
2021年2月
A公司再次向C公司发函，要求C公司督促B公司退款并承担违约责任，否则将按照《协议书》约定，向某研究院主张退还2.4亿元，以赔偿职工购房款。
2021年3月
住建委向甲等业主答复该项目前期手续已过期，待重新办理完成。
小组方案展示
李彤、金钰迪
该组的服务方案从案件法律关系分析入手，列明当事人之间的逻辑关系。首先，认为甲等业主与A公司存在代理关系；其次，C公司与A公司因“借名”购买划拨土地致使合同无效，故A公司可以主张解除与研究院的合同，并要求赔偿损失。同时，A公司应返还C公司补偿金及服务费。综合上述法律关系，该组提出两条权益保障思路：第一，从保障甲等业主权益思路出发，以B、C公司为被告提出诉求，根据业主要求解除合同或继续履行合同提出不同的损失计算方式。第二，从要求C公司承担责任的思路入手，该组认为既不适用担保，又不适用保证，主张可从债务加入和公司横向人格否认制度的路径主张连带责任。
高艳伟、杨静静
该组侧重介绍承办律所的历史及团队优势，并对案件情况予以分析，阐明业主诉求，认为业主可要求B公司退还购房款及违约金，因C公司为实际开发商，故将其作为共同被告。否认迟延交房属于不可抗力。同时，围绕证据收集、案情了解、法院管辖、诉前保全、调解、开庭、执行等流程制定相应工作方案，并提出了涵盖沟通、总结汇报、保密、档案管理等配套管理制度。
林煜涵、王怡
该组首先对于案情进行了简单的梳理，基于案件情况，提出与B公司解除合同，返还购房款，C公司承担担保责任的诉讼请求。代理思路为业主分别向B公司和C公司提起房屋买卖合同纠纷之诉和房屋买卖担保合同纠纷之诉，请求法院合并审理。同时，对于案件中可能存在的风险予以告知。最后，列明法律服务范围及相应的报价。
评审
分组陈述服务方案后，评审组按照商务部分评审和技术评审标准分别对上述三组表现予以评价打分。评审组在肯定三组成员各自优势的同时，指出各自服务方案有待修改完善的部分，评审组律师结合自身实务操作经验从宏观与微观角度提出完善建议。
王洪林律师：各组的服务方案中提出了多种解决路径但是要有倾向意见，要明确是否继续履行合同，如果是解除合同，面临的是合同是否有效的问题，认定为无效合同则没有违约金。如果想解除合同要求退还购房款，那么我们可以请求支付违约金。
王元成律师：第一组的服务方案是最好的，但是第一组漏项太多比较可惜，第二组服务方案很好，我建议会后第一组可以跟第二组交流一下。还有就是现在每个行业都需要营销自己，营销的方式和路径也很多，研究和提髙营销能力对个人和事务所都很重要！
林燕焱律师：这个案件的关键点是《协议书》的性质，如果认定为保证合同，那么，在保证期间没有约定的情况下，法定期限是6个月，肯定超期了，因为保证期间类似除斥期间，没有中止、中断、延长的情况。如果《协议书》的性质认定为债务加入，那么，债务加入的条件“不论因何种原因导致项目没有批准”如何认定？施工许可证被收回，规划许可证仍旧有效的情况下，是否是“项目没有批准”？施工许可证先发放后被收回，是不是“项目已经得到批准”？这个问题需要进一步研究搞清楚。
江超律师：第一组的服务方案是最好的，并且也只有第一组是按照规定时间提交文件，如果真的要召开磋商会议，你超时了，那连入场的资格都没有了，虽然只是模拟会议，但还是要注意这些细节问题。这个案件如果职工主张解除合同，要求赔偿，如何保障赔偿款执行到位也是本案的关键，有时候我们需要逆向思维，可以从这个点去分析，制定我们的诉讼策略，例如本案可以从A公司主张与某研究院的解除合同，退还土地出让金入手，A公司如果拿到了这笔土地出让金了，那么，内部职工的赔偿也就有了保障。
结语
本次模拟会议案情复杂，参会人员围绕案件事实与争议焦点各抒己见，讨论热烈。律师在对外提供法律服务过程中，应不断提升对外业务营销能力，多种形式展现律师业务能力及律师形象；同时，要灵活掌握客户心理，了解客户需求，明确服务方案重点，提高客户认同感；在案件代理中，要灵活运用风险代理模式，提升自我保护能力。