迟延交房并不必然导致合同解除
本案是商品房销售合同纠纷，中凯律师事务所高级合伙人范晓芸律师代理被告（卖方）。本案历经一审和二审，最终一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求；二审法院驳回上诉人（一审原告）上诉，维持原判。
基本案情
2017年2月，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告从被告处购买被告开发的商品房。“合同”约定：2018年6月30日前交房。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理。除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列第 1 种约定，追究被告违约责任：
合同继续履行
被告除支付原告已付款利息外，还应支付违约金。
解除合同
自2016年起，天津市政府相继出台了《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》等关于全运会期间强制停工通知。涉案项目不得不停工，上述禁令是政府及相关部门根据现实情况做出的临时性而非可预见的政府行为。2017年10月1日至2018年3月31日（因雾霾导致的不可抗力天数共计182天），全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程土石方作业。
被告于2018年6月25日向原告寄送了《交付温馨告知函》，告知原告，被告因按照政府部门要求停止相关施工，并在相关部门允许复工后，尽最大努力减少上述停工带来的工期延误影响，但仍无法按期交付，其所购房屋交付时间相应顺延。基于此，被告已积极履行告知义务。
后因各种原因，导致案涉房屋一直未能按约定交房日期交付。
2019年6月，原被告签订《<商品房买卖合同>补充协议》，约定：
原合同（前述《天津市商品房买卖合同》）继续履行，原告同意迟延交付；
被告因迟延交付房屋，向原告支付已付款利息及违约金合计36万余元。
2020年6月，原告向被告发出《催告函》，如被告超过2020年9月1日仍未交房，原告将依法解除合同，并追究被告违约责任，同时将要求被告赔偿因此给原告造成的损失。
2020年9月15日，因被告未在原告《催告函》所述2020年9月1日前交房，原告正式向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，要求解除原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》，并判令被告承担本案诉讼费。
律师建议
原告不能要求解除合同
因不可抗力导致逾期交房
按原、被告双方合同约定，交房日期应该是2018年6月30日之前。因受雾霾、疫情等不可抗力影响，导致被告交房日期一再延后，逾期交房已成事实。
按合同约定，原告无解除权
“合同”约定：被告逾期交付商品房：“除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在 90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种“合同继续履行”的约定，追究被告的违约责任，非第2种“解除合同”。
按法律规定，原告也无解除权
原告在“催告函”中适用的法律是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。
按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人另有约定的除外。故，原告依法也无解除权。
针对延期交房，原告之前也是按照合同约定主张权利
2019年6月12日，针对延期交房，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，被告因房屋逾期交付，双方约定被告向原告分别支付已付款利息及违约金共计人民币364612元。被告按约已支付完该款。
判决结果
一审
经审理，一审法院认定被告实际逾期交付房屋，但因原被告签订的合同对被告迟延交付房屋的处理方式进行了约定，故原告不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定行使合同解除权。同时认定，虽案涉房屋逾期交付，但被告已于2020年9月向涉案项目业主发出《交付温馨告知函》，告知原告拟交房日期，且原告提供的证据不能证明案涉房屋事实上已不能交付，致使其合同目的不能实现，亦无法根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使合同解除权。故判决驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
二审
二审期间，上诉人（一审原告）提供了诸多证据（如拍摄的施工现场的视频资料、调取的一审法院审理同类案件的开庭笔录、政府信息公开资料、律师调查令调取的多份证据、向天津相关规划局调取的案涉房屋所属工程一期、二期、三期的规划图纸等），试图证明案涉房屋因工程严重滞后而完全无法预估交付日期，致使实际交房遥遥无期，合同目的已不能实现，原告有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条规定及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，行使法定解除权。二审法院经开庭审理，认定一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应于维持，并作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
